Immobilien richtig bewerten

Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Anders als alltägliche Güter wechseln Immobilien nicht häufig den Besitzer. Jede Immobilie ist einzigartig – in Größe, Baustil und vor allem in ihrer Lage, was den Marktpreis wesentlich beeinflusst. Da Verkäufe selten sind und die Objekte sich stark voneinander unterscheiden, ist es schwierig, Preise direkt zu vergleichen und daraus den Wert eines Hauses abzuleiten. Zudem sind Verkaufspreise oft nicht öffentlich, was einen Vergleich weiter erschwert. Deshalb wird der Wert von Immobilien durch verschiedene Verfahren geschätzt, je nach Situation und Ziel der Bewertung.

Entwicklung der Immobilienpreise

Immobilienpreise sind nicht statisch, sondern ändern sich im Laufe der Zeit. Alter, Marktnachfrage und -angebot spielen dabei eine wichtige Rolle. Eine Analyse von Fahrländer Partner zeigt, dass sich Immobilienpreise zyklisch entwickeln. So folgte auf steigende Preise in den späten 1980er Jahren ein Preissturz in den frühen 1990ern. Seit 2000 steigen die Preise wieder. Die Entwicklung hängt stark von der Knappheit und Preisentwicklung des Grundstücks ab. In der Schweiz wird erwartet, dass die Preise aufgrund der strengeren Raumplanungsgesetze weiter steigen.

Wann ist eine Immobilienbewertung nützlich?

Eine professionelle Immobilienbewertung ist sinnvoll, wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen möchtest. Auch in Erbfällen oder bei Scheidungen ist eine Bewertung hilfreich.

Methoden der Immobilienbewertung

Abhängig vom Ziel der Bewertung gibt es unterschiedliche Methoden:

1. Realwertmethode:
   • Die Realwertmethode, auch Sachwertmethode genannt, fokussiert auf den materiellen Wert einer Immobilie. Sie berücksichtigt die Kosten, die für den Wiederaufbau oder die Wiederherstellung des Objekts anfallen würden. Dabei werden der Bodenwert und der Wert der Gebäude getrennt berechnet. Abschreibungen aufgrund von Alter oder Abnutzung werden ebenfalls einbezogen.
2. Ertragswertmethode:
   • Diese Methode wird häufig bei vermieteten oder verpachteten Immobilien angewendet. Sie basiert auf den erwarteten Erträgen, die das Objekt generieren kann. Der Ertragswert ergibt sich aus den künftigen Nettoeinnahmen (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten), die auf den aktuellen Zeitpunkt diskontiert werden.
3. Barwertmethode:
   • Ähnlich wie die Ertragswertmethode beruht die Barwertmethode auf zukünftigen Einnahmen. Der Unterschied liegt in der Berechnung: Hier werden zukünftige Einnahmen und Ausgaben über die erwartete Nutzungsdauer der Immobilie auf den heutigen Wert abgezinst. Diese Methode ist besonders relevant bei Investitionsentscheidungen.
4. Vergleichswertmethode:
   • Diese Methode stützt sich auf den Vergleich mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten in der gleichen Region. Sie ist besonders geeignet für Standardimmobilien, bei denen Marktvergleichsdaten verfügbar sind. Der Wert der Immobilie wird auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Objekte ermittelt.
5. Hedonische Modelle:
   • Hedonische Modelle sind relativ komplex und nutzen statistische Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Sie zerlegen eine Immobilie in ihre einzelnen Merkmale wie Größe, Lage, Ausstattung und Zustand. Jedes Merkmal wird einzeln bewertet und in Relation zu Marktdaten gesetzt, um den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln. Diese Methode eignet sich besonders für differenzierte Märkte mit vielen verschiedenen Immobilientypen.

Jede dieser Methoden hat ihre spezifischen Anwendungsbereiche und Eignung, abhängig von der Art der Immobilie, dem Zweck der Bewertung und den verfügbaren Daten. In der Praxis werden oft mehrere Methoden kombiniert, um ein möglichst genaues Bild des Marktwertes einer Immobilie zu erhalten.

Dein Immobilienmakler übernimmt die Immobilienbewertung

Als erfahrener Immobilienmakler verstehe ich, wie wichtig es ist, den genauen Wert deiner Immobilie zu kennen. Egal, ob du planst zu verkaufen, zu kaufen oder einfach nur einen Überblick über den aktuellen Marktwert deines Eigentums haben möchtest – ich stehe dir zur Seite. Mit meiner Expertise in den verschiedenen Bewertungsmethoden ermittle ich den bestmöglichen Marktwert deiner Immobilie.

Dabei betrachte ich nicht nur die offensichtlichen Faktoren wie Lage, Größe und Zustand deiner Immobilie, sondern auch Markttrends und regionale Besonderheiten. Mein Ziel ist es, dir eine umfassende und realistische Einschätzung zu bieten, damit du informierte Entscheidungen treffen kannst.

Wenn du einen schnellen Überblick über den Wert deiner Immobilie wünschst, nutze gerne auch unser Online-Bewertungstool. Es bietet eine sofortige, erste Einschätzung, die auf aktuellen Marktdaten und den von dir angegebenen Immobilienmerkmalen basiert.

Für eine detailliertere Bewertung und maßgeschneiderte Beratung stehe ich dir persönlich zur Verfügung. Gemeinsam bringen wir deine Immobilie zum bestmöglichen Preis auf den Markt. Kontaktiere mich einfach, und wir legen den Grundstein für deinen Erfolg im Immobilienmarkt.